近年来我国房地产市场发展迅速，资金密集型的行业特征决定了房地产业对于金融业的高度依赖。房地产业从投资拿地到开工建设，再到成屋销售一般需要2~3年的建设周期，整个过程需要投入大量资金，形成了开发建设的资金密集型特征。商业运营环节在我国是典型的资金密集型特征，一般商业运营物业为自己投资开发建设后持有或者直接购买的方式，也需要投入大量资金，回报期比销售型物业更长。

从房地产消费端来看，购买不动产房屋也需要大量资金投入，一般居民购房会耗费家庭大部分的储蓄，因此，房地产消费端也具备典型的资金密集型特征。资金密集型特征决定了房地产业发展需要金融业的大力支持，需要金融制度的与时俱进，同步创新。两者相互融合促进，形成了事实上的房地产金融业。但是，房地产相关的金融制度和产品落后于房地产业本身的发展。

房地产金融具体业务包括房地产企业存贷款、生产性开发贷款、证券（股票、债券）融资、住房消费信贷（住房抵押贷款）、住房公积金、房地产保险、房地产信托及房地产证券化等方面的资金融通活动（李海涛，2013).从房地产金融定义来看，我国房地产金融市场基本能够涵盖自身定义涉及的各个方面。

但是，房地产金融相关的制度却滞后于市场发展的趋势，主要体现在：（一）融资结构失衡，以间接融资为主，主要依靠银行机构经过房地产市场近20年的快速发展，我国建立了以银行信贷为主的房地产金融市场体系。从房地产贷款余额来看（见表3. 16),1998-2018年，我国房地产业贷款余额由3160亿元增加到387000亿元，20年间增长了121. 5倍，年均复合增长率为27. 12%,同期金融机构贷款余额年均复合增长率仅为14. 4%.

房地产贷款余额占金融机构贷款余额的比例也从3. 65%增长到28. 39%.其中，个人购房贷款是银行比较重要的贷款，其占房地产贷款的比例从1998年的13. 48%增长到2018年的66. 54%.20年间个人购房贷款规模增长了603倍，年均复合增长率达到37. 7%,每年增速比房地产行业贷款增速高9. 31个百分点，比金融机构贷款规模增速高23. 3个百分点。从房企开发资金来源来看（见表3. 17),截至2019年6月，国内贷款（主要是国内银行贷款）、利用外资、自筹资金和其他资金（主要是定金、预收款和按揭贷款构成）占比分别为15. 69%、0. 05%、31. 46%和52. 80%.根据中国人民银行报告披露，①自筹资金中70%左右来自银行，定金和预收款中30%来自银行。粗略估算，大约55%左右的资金来自银行。数据表明我国房企融资是以间接融资为主。

（二）房地产资产证券化发展缓慢房地产资产证券化是指将流动性较差但未来能够产生稳定现金流的房地产资产，通过一系列结构性重组，并实施相应的信用增级，从而将房地产资产未来的现金流转化成具备一定信用等级并可以在市场流通的金融产品的过程。我国房地产市场以间接融资为主导的融资模式也反映了房地产金融制度发展较慢，尤其是在房地产资产证券化方面。2014年房地产资产证券化规模①仅为213. 19亿元，2015年达到567. 72亿元，2016年以后房地产资产证券化进入快速发展阶段，达到2240. 82亿元。2018年快速增长达到8658. 4亿元，2019年1-7月规模达到3840. 26亿元，同比增长15. 51%.